dikutip dari : www.detik.com
TIPS MEMILIH KPR YANG TEPAT
Melonjaknya harga properti dalam beberapa tahun belakangan ini membuat keluarga muda yang ingin membeli hunian mengalami kesulitan untuk membeli secara tunai, salah satu pilihan yang paling logis dan sering digunakan adalah meminjam KPR / Kredit Pemilikan Rumah dari bank. KPR sangat membantu para calon pemilik rumah untuk membeli rumah impiannya, apalagi di tengah tren menurunnya bunga pinjaman yang pada kuartal ke empat tahun 2012 mencapai tingkat di bawah 10 %.
Berikut beberapa pertimbangan yang perlu dipikirkan sebelum memutuskan memilih fasilitas KPR dari bank :
1. SDBK ( Suku Dasar Bunga Kredit )
Pada bulan Februari 2011, Bank Indonesia mengeluarkan peraturan bahwa Bank-bank di Indonesia wajib menginformasikan SBDK kepada calon nasabahnya. Apa yang dimaksud SBDK ? SBDK adalah tingkat suku bunga pinjaman dasar bank yang didapatkan dari biaya dana ditambah overhead dan margin keuntungan bank. SBDK bank-bank utama di Indonesia dipublikasikan oleh Bank Indonesia setiap 3 bulan sekali dan informasi SBDK teranyar dapat diakses dari : RATE SDBK BANK INDONESIA
Dari data SBDK tersebut dapat dilihat bahwa bank besar sekalipun tidak menjamin SBDKnya lebih rendah dari bank yang lebih kecil. Tetapi tentunya bank dengan SBDK lebih kecil akan condong mudah memberikan pinjaman dengan suku bunga lebih rendah dari bank dengan SBDK lebih tinggi.
Kalau di lihat komponen SBDK biaya dana, overhead dan margin keuntungan, seharusnya bank yang lebih besar memiliki SBDK lebih rendah karena biaya dananya umumnya lebih rendah dari bank yang lebih kecil dengan asumsi overhead dan marginnya relatif sama.
Tetapi jika hal yang terjadi adalah kebalikannya maka kemungkinan bank dengan SBDK tinggi tersebut kemungkinan memiliki overhead tinggi dan atau membebankan margin keuntungan lebih tinggi dibandingkan bank dengan SBDK lebih kecil. Overhead tinggi dapat berarti bank tersebut tidak efisien atau banyak biaya lain-lain yang tinggi, salah satunya adalah biaya pencadangan untuk kredit macet.
Sebenarnya Bank Indonesia dalam Surat Keputusannya “mewajibkan” bank untuk mempublikasikan SBDK ini, khususnya untuk bank dengan aset lebih dari Rp 10 triliun harus mempublikasikan di situs utama (halaman pertama) situs bank (jika memiliki website).
Namun dalam kenyataannya hal ini hanya dipatuhi oleh beberapa bank dan banyak bank yang tidak mempublikasikan SBDK sesuai dengan keputusan BI. Ada bank yang sama sekali tidak mempublikasikan SBDK di situs utamanya atau ada bank yang mempublikasikan SBDK namun tidak sesuai dengan ketentuan yang diberikan oleh BI dimana hanya memberikan icon atau link SBDK dan menempatkan informasi SBDK tidak dihalaman utama.
Dari data SBDK tersebut dapat dilihat bahwa bank besar sekalipun tidak menjamin SBDKnya lebih rendah dari bank yang lebih kecil. Tetapi tentunya bank dengan SBDK lebih kecil akan condong mudah memberikan pinjaman dengan suku bunga lebih rendah dari bank dengan SBDK lebih tinggi.
Kalau di lihat komponen SBDK biaya dana, overhead dan margin keuntungan, seharusnya bank yang lebih besar memiliki SBDK lebih rendah karena biaya dananya umumnya lebih rendah dari bank yang lebih kecil dengan asumsi overhead dan marginnya relatif sama.
Tetapi jika hal yang terjadi adalah kebalikannya maka kemungkinan bank dengan SBDK tinggi tersebut kemungkinan memiliki overhead tinggi dan atau membebankan margin keuntungan lebih tinggi dibandingkan bank dengan SBDK lebih kecil. Overhead tinggi dapat berarti bank tersebut tidak efisien atau banyak biaya lain-lain yang tinggi, salah satunya adalah biaya pencadangan untuk kredit macet.
Sebenarnya Bank Indonesia dalam Surat Keputusannya “mewajibkan” bank untuk mempublikasikan SBDK ini, khususnya untuk bank dengan aset lebih dari Rp 10 triliun harus mempublikasikan di situs utama (halaman pertama) situs bank (jika memiliki website).
Namun dalam kenyataannya hal ini hanya dipatuhi oleh beberapa bank dan banyak bank yang tidak mempublikasikan SBDK sesuai dengan keputusan BI. Ada bank yang sama sekali tidak mempublikasikan SBDK di situs utamanya atau ada bank yang mempublikasikan SBDK namun tidak sesuai dengan ketentuan yang diberikan oleh BI dimana hanya memberikan icon atau link SBDK dan menempatkan informasi SBDK tidak dihalaman utama.
2 . Bunga KPR
SBDK sebenarnya menjadi acuan yang sangat baik untuk menentukan bunga KPR, namun SBDK tersebut masih belum memasukkan premi resiko nasabah dan jika bank menghitung nasabah memiliki resiko lebih tinggi maka ia bisa mendapatkan bunga KPR lebih tinggi dari SBDK, namun sebaliknya ada juga bank yang memberikan bunga KPR lebih rendah dari SBDK.
Bahkan ada bank yang secara fair memberikan bunga floating fix sekian persen dari BI Rate (suku bunga yang diberikan oleh BI kepada bank jika menyimpan uangnya di BI). Hal ini memberikan jaminan kepada nasabah bahwa bank tidak akan semena-mena mengenakan bunga pinjamannya dan jika BI Rate turun, otomatis bunga KPR akan ikut turun.
Namun harap di ingat bahwa jika terjadi hal yang sebaliknya, dimana BI Rate juga mungkin naik, maka tentunya bunga KPR juga ikut naik. Ada juga bank yang memberikan jaminan bunga maksimal yang akan dikenakan setelah masa bunga fix berakhir, tentunya hal ini memberikan jaminan keamanan bagi anda dimana berapapun bunga di pasaran yang berlaku, beban cicilan KPR kita sudah pasti fix dan tidak akan melewati batas bunga tertentu. Tentunya bank tersebut memiliki perkiraan sendiri dan antisipasi atas gejolak bunga yang akan terjadi dimasa depan selama KPR tesebut berjalan.
Bahkan ada bank yang secara fair memberikan bunga floating fix sekian persen dari BI Rate (suku bunga yang diberikan oleh BI kepada bank jika menyimpan uangnya di BI). Hal ini memberikan jaminan kepada nasabah bahwa bank tidak akan semena-mena mengenakan bunga pinjamannya dan jika BI Rate turun, otomatis bunga KPR akan ikut turun.
Namun harap di ingat bahwa jika terjadi hal yang sebaliknya, dimana BI Rate juga mungkin naik, maka tentunya bunga KPR juga ikut naik. Ada juga bank yang memberikan jaminan bunga maksimal yang akan dikenakan setelah masa bunga fix berakhir, tentunya hal ini memberikan jaminan keamanan bagi anda dimana berapapun bunga di pasaran yang berlaku, beban cicilan KPR kita sudah pasti fix dan tidak akan melewati batas bunga tertentu. Tentunya bank tersebut memiliki perkiraan sendiri dan antisipasi atas gejolak bunga yang akan terjadi dimasa depan selama KPR tesebut berjalan.
3 . Jebakan Floating
Harap berhati-hati dengan istilah floating, karena banyak bank memanfaatkan keawaman nasabah dengan memberikan tawaran bunga murah pada beberapa tahun pertama, lalu setelah masa “bulan madu” tersebut dilalui, bank akan mengenakan bunga yang lebih tinggi dari bunga pasaran.
Penulis menyarankan anda untuk memastikan berapa bunga KPR yang akan dikenakan selama masa kredit, kalau setelah masa bunga murah berlalu ditentukan floating, pastikan dasar floating tersebut bisa dipertanggungjawabkan seperti “maksimal sekian persen” atau “sekian persen dari BI Rate / bunga deposito” tertinggi bank (counter rate). Jika bank yang anda gunakan memang jujur dan ingin memberikan perlakuan yang fair pada anda tentunya tidak akan keberatan dengan kondisi tersebut di atas.
Penulis menyarankan anda untuk memastikan berapa bunga KPR yang akan dikenakan selama masa kredit, kalau setelah masa bunga murah berlalu ditentukan floating, pastikan dasar floating tersebut bisa dipertanggungjawabkan seperti “maksimal sekian persen” atau “sekian persen dari BI Rate / bunga deposito” tertinggi bank (counter rate). Jika bank yang anda gunakan memang jujur dan ingin memberikan perlakuan yang fair pada anda tentunya tidak akan keberatan dengan kondisi tersebut di atas.
4 . Biaya lain dan denda
Selain biaya bunga, biaya lain yang perlu dipertimbangkan adalah biaya provisi dan administrasi yang terkadang bisa dinegosiasikan. Namun ada satu biaya yang tidak kalah penting dan harus ditentukan di muka sebelum anda menandatangani akad kredit.
Biaya tersebut adalah biaya denda, baik denda keterlambatan maupun denda pelunasan lebih awal. Jika anda tipe orang yang disiplin dan kondisi keuangan anda cukup baik, anda tidak perlu mengkhawatirkan denda keterlambatan, namun jika kondisi keuangan anda tidak pasti, ada baiknya anda memilih jenis pinjaman yang fleksibel sehingga dikala anda tidak memiliki dana untuk mencicil anda masih memiliki kesempatan merubah nominal pinjaman / menambah nominal pinjaman yang ada.
Hal ini dimungkinkan oleh beberapa bank dengan nama KPR Fleksibel. Satu hal lain yang perlu menjadi pertimbangan jika kondisi keuangan anda cukup baik adalah denda pelunasan sebelum jatuh tempo. Secara teori, bank mengalami potensi kerugian jika terjadi pelunasan di muka, namun melihat sumber dana bank yang umumnya bersifat jangka pendek, harusnya pelunasan di muka tidak terlalu merugikan bank dan trend yang terjadi sekarang adalah bank membebaskan nasabahnya dari denda pelunasan dimuka.
Celakanya, jika kita mendapatkan bank yang mengenakan tingkat bunga yang tinggi ke nasabahnya dan menjebak dengan mengenakan denda tinggi jika dilakukan pelunasan di muka. Nasabah ibaratnya masuk bubu ikan, kalau diteruskan akan terkena beban bunga tinggi, kalau dihentikan juga terkena denda tinggi. Seharusnya praktek bank seperti ini tidak boleh dilakukan oleh bank yang baik dan fair.
Biaya tersebut adalah biaya denda, baik denda keterlambatan maupun denda pelunasan lebih awal. Jika anda tipe orang yang disiplin dan kondisi keuangan anda cukup baik, anda tidak perlu mengkhawatirkan denda keterlambatan, namun jika kondisi keuangan anda tidak pasti, ada baiknya anda memilih jenis pinjaman yang fleksibel sehingga dikala anda tidak memiliki dana untuk mencicil anda masih memiliki kesempatan merubah nominal pinjaman / menambah nominal pinjaman yang ada.
Hal ini dimungkinkan oleh beberapa bank dengan nama KPR Fleksibel. Satu hal lain yang perlu menjadi pertimbangan jika kondisi keuangan anda cukup baik adalah denda pelunasan sebelum jatuh tempo. Secara teori, bank mengalami potensi kerugian jika terjadi pelunasan di muka, namun melihat sumber dana bank yang umumnya bersifat jangka pendek, harusnya pelunasan di muka tidak terlalu merugikan bank dan trend yang terjadi sekarang adalah bank membebaskan nasabahnya dari denda pelunasan dimuka.
Celakanya, jika kita mendapatkan bank yang mengenakan tingkat bunga yang tinggi ke nasabahnya dan menjebak dengan mengenakan denda tinggi jika dilakukan pelunasan di muka. Nasabah ibaratnya masuk bubu ikan, kalau diteruskan akan terkena beban bunga tinggi, kalau dihentikan juga terkena denda tinggi. Seharusnya praktek bank seperti ini tidak boleh dilakukan oleh bank yang baik dan fair.